IIG-Konzept zum “Leistbaren Wohnen” ist eine Sackgasse

Die Stadt braucht dringend bezahlbaren Wohnraum. Daher gehört dessen Schaffung zu den wichtigsten Aufgaben der Raumplanung. Gemeinnütziger und kommunaler Wohnbau sind folglich absolut unterstützenswert, wie etwa die Bebauung des Campagnereiter-Areals oder die hoffentlich bald realisierbaren Projekte der Vinzenzgemeinschaft und der Androschin-Stiftung zur Schaffung von Wohnraum für Menschen, die von Wohnungslosigkeit bedroht sind.

Die IIG hat gemeinsam mit der IISG (Innsbrucker Immobilien Service Gesellschaft) nun ein Konzept mit dem Namen „Leistbares Wohnen“ aufgestellt, das im Innsbrucker Gemeinderat am 16.07.2020 gegen die Stimmen von ALI und SPÖ beschlossen wurde. Wohnungen sollen für den Preis von 3 500 Euro pro Quadratmeter angekauft und dann für 4 000 Euro pro Quadratmeter weiterverkauft werden. Es ist zwar so, dass beim Weiterverkauf dieser Wohnungen ein Vorkaufsrecht der IIG zu einem Preis, der 30 Prozent unter dem Verkehrswert liegt, sichergestellt werden soll, allerdings ist fraglich, ob ein solches Vorkaufsrecht hält und diese Wohnungen dauerhaft dem Spekulationsmarkt entzogen bleiben. Zudem nützt dieses Vorhaben in erster Linie Menschen, die sich die Schaffung von Eigentum leisten können. Hierfür wird die förderbare Personengruppe erweitert, indem die Einkommensgrenzen noch einmal um 25 Prozent hinaufgesetzt werden sollen. Dabei beträgt gemäß dem Tiroler Wohnbauförderungsgesetz seit 2019 die Einkommensobergrenzen (Nettomonatseinkommen) 3000 Euro monatlich für einen Ein-Personen-Haushalt und 5000 Euro netto für einen Zwei-Personen-Haushalt. Dieser Betrag liegt bereits deutlich über dem Median der Nettoeinkommen von unselbständig Erwerbstätigen. Der Großteil der Tiroler*innen wäre schon nach den bisher geltenden Kriterien förderungswürdig, kann aber davon nicht profitieren, da er weder Eigentum erwerben kann, noch die Vergaberichtlinien für Gemeindewohnungen erfüllt. Der Rest kann seinen Wohnbedarf aller Wahrscheinlichkeit nach sogar auf dem überhitzten privaten Wohnungsmarkt decken und ist nicht unbedingt auf dieses Angebot angewiesen. Zumindest müsste sich die Stadt ihre Hausaufgaben gegenüber Menschen mit niedrigerem Einkommen gewissenhafter erfüllen, ehe sie derartige Projekte für Besserverdienende in die Wege leitet.

Dieses Konzept scheint auf den ersten Blick als Nischenprojekt einen gewissen Charme zu haben, sofern es gelingt, Wohnungen auf diese Weise dem Spekulationsmarkt zu entziehen. Dafür müssten sie jedoch anschließend vermietet, anstatt weiterverkauft werden. Bei den in jüngster Zeit geplanten und realisierten Projekten erscheint der beabsichtigte Ankauf von Wohnungen zu förderungsnahen Konditionen zudem lediglich als ein Feigenblatt für die vertraglich zugesicherten Widmungen zugunsten der Profitinteressen von privaten Bauträgern. Diese Vertragsraumordnung wird unser Wohnungsproblem nicht wirklich lösen, weil hier nicht der dringend benötigte bezahlbare Wohnraum entstehen wird, sondern in erster Linie Betongold. Folgerichtig hält Univ. Prof. Dr. Karl Weber in einem Rechtsgutachten der AK zur Weiterentwicklung des TROG auch fest, dass von der Vertragsraumordnung nicht viel in Hinblick auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu erwarten sei. Nicht zuletzt auch deshalb, weil diesbezüglich die Vorgaben und die Spielräume des TROG zu unklar sind.

Auch in einem dem Gemeinderatsakt beigelegtem Gutachten von Univ. Doz. Dr. Thomas Walzel von Wiesentreu wird auf „die grundsätzliche Problematik von öffentlich-rechtlichen Gestaltungsmitteln der Hoheitsverwaltung mit privatrechtlichen Verträgen“ hingewiesen. Eine drohende Nichtigkeit der Verträge nach § 879 Abs. 1 AGBG im Falle einer „Störung der Äquivalenz des Vertragsverhältnisses“ könne nicht ausgeschlossen werden, wenn „eine unzulässige Ausnutzung eines bestehenden Machtungleichgewichts“ (die Widmungshoheit der Gemeinde) festgestellt werden sollte. Diese Nichtigkeit kann bis 30 Jahre nach dem Vertragsabschluss gerichtlich geltend gemacht werden. Davor könne auch die formal bestehende Selbständigkeit der IIG nicht ausreichend schützen, da diese ja eine 100-prozentige Tochter der Stadt ist.

Die Kehrseite dieser Problematik ist aber die Erwirkung einer entsprechenden Planänderung über einen Privatvertrag. In der Folge wird im Gemeinderat Druck aufgebaut, dieser zuzustimmen, weil entsprechende Privatverträge bereits abgeschlossen seien, so geschehen etwa bei einer Widmungsänderung zugunsten der Errichtung eines Billighotels. Das kommt allerdings einer Auslagerung der Hoheitsentscheidung gleich, die der Gemeinderat zu treffen hat, und einer Verfügung eines Privatvertrages über einen Hoheitsakt. Das ist nicht nur rechtlich, sondern auch demokratiepolitisch höchst bedenklich.

Wie aus dem Akt hervorgeht, sind diese privatrechtlichen Vereinbarungen anfechtbar, was zur Folge hat, dass der private Bauträger nicht an die Vereinbarungen des Vertrags gebunden ist, wenn diese für nichtig erklärt wurden, aber geänderte Flächenwidmungs- und Bebauungspläne dennoch weiterhin Gültigkeit besitzen. In diesem Fall wurde dann die Planänderungsentscheidung des Gemeinderats unter falschen Voraussetzungen herbeigeführt und letztlich die Gemeinderatsmitglieder getäuscht. Umgekehrt kann nämlich die Gemeinde ihre Entscheidung nicht so leicht rückgängig machen, da eine Planänderungsentscheidung gemäß der Judikatur des Verfassungsgerichtshofs nicht ausschließlich vom Vorliegen eines Vertrags abhängig gemacht werden darf. Wenn also der Vertrag nichtig ist, so bleibt die entsprechende Widmung dennoch aufrecht. Insbesondere beim Vertrag mit Espada Bauprojekt GmbH (Hans-Mair-Straße 3, „Weitblick Mühlau“) fehlt es Stadtsenat und Bauausschuss an entsprechender Sehschärfe. Auch Bauprojekte wie das in der Höttinger Au 74, das in der Amraserstraße und der Tiergartenstraße sind von dieser Nichtigkeit bedroht. Sollten die Verträge im Nachhinein erfolgreich angefochten werden, steht die Stadt am Ende mit nichts außer weiterem Betongold da. Der Schaden, der so nebenbei durch den Abbruch ortsbildprägender Gebäude entsteht, ist ohnehin nicht zu reparieren.

Wir sollten endlich mit ein paar Mythen aufräumen: Die Stadt braucht keinen Wohnraum, der mit Quadratmeterpreisen von 6 000 Euro und mehr gehandelt wird. Damit lässt sich der Wohnbedarf des Großteils der Menschen, die hier leben, nicht decken. Auch Wohnungen zu “förderungsnahen” Konditionen sind für die meisten Menschen immer noch unerschwinglich. Die Stadt kann sich die Mauschelei mit den privaten Bauträgern daher sparen. Wenn schon Kooperation und Verhandlungen, dann braucht es klare, rechtlich abgesicherte und transparente Spielregeln in Hinblick auf die Abschöpfung des Mehrwerts von Planänderungen für gesellschaftliche Zielsetzungen. Vorbehaltsflächen oder Widmungskategorien für geförderten Wohnbau wären hier die Devise. Derzeit erscheint das Vorgehen inkonsequent. Mal gibt es einen Bebauungsplanänderung gegen 25 Prozent förderungsnahe Wohnungen, mal gibt es Bebauungs- und Flächenwidungsplanänderung im Kombipack bei einem vereinbartem Prozentanteil von 12,5 Prozent förderungsnahen Wohnungen. Das hat mit Transparenz nichts zu tun, sondern mit Willkür und kann letztlich dazu führen, dass die Stadt gar keinen adäquaten Mehrwert im öffentlichen Interesse abschöpfen kann, falls ein findiger Bauträger die privatrechtlichen Verträge mit der Stadt erfolgreich anficht. Der Umgang mit diesen Immobiliengesellschaften, die das schnelle Geld mit dem Bau und dem Verkauf von Wohnungen machen wollen, gehört auf den Prüfstand. Profitinteressen, bezahlbares Wohnen und sparsamer Flächenverbrauch stellen nämlich ein unmögliches Dreieck dar und gehen schlicht nicht zusammen. Daher muss die Stadt endlich anfangen, denjenigen, die Baugrund aufkaufen, um ihn teuer zu verwerten, die Grenzen aufzeigen. Auch dann, wenn es Baulücken und Brachen bedeuten sollte. Denn gerade in Zeiten der Klimakrise sollte auch eines klar geworden sein: Es gibt kein objektives Interesse an einer Verbauung an sich. In dieser Hinsicht braucht es im Zweifel auch Mut zur Lücke.

Roland Steixner