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Wohnprojekt Tiergartenstraße - die verpasste Chance - Alternative Liste Innsbruck

Wohnprojekt Tiergartenstraße – die verpasste Chance


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In der Tiergartenstraße (bzw nordseitig am Fürstenweg) in der Höttinger Au befinden sich drei landwirtschaftliche Betriebe. In deren Umfeld gibt es noch zahlreiche Flächen, die unter die Widmungskategorie „Landwirtschaftliches Mischgebiet“ fallen und die eine der letzten großen, zusammenhängenden Freiflächen in Innsbruck darstellen. Der mittlere Betrieb wurde jedoch bereits teilweise abgesiedelt und für den südlichen Bereich, der bereits an die Tiergarten Bauprojekt GmbH verkauft ist, besteht eine Baulandwidmung. Diese Fläche wäre eine der sogenannten Vorbehaltsflächen für den geförderten Wohnbau gewesen, um die im Jahr 2018 so heftig gestritten wurde. Letztlich wurden diese aus dem ÖROKO 2.0 gestrichen, sodass die Zielkataloge in den besonderen Entwicklungsgebieten, die im privaten Grundbesitz stehen, adaptiert wurden. Künftig sah die neue Festlegung hier „Anteilig geförderten Wohnbau“ vor, was bedeutet, dass mindestens 25 Prozent und maximal 50 Prozent der entstehenden Wohnnutzfläche geförderter Wohnbau sein muss. Von diesem Anteil können zudem 30 Prozent der Zwischenkategorie „förderungsnaher Wohnbau“ angehören.

In der Gemeinderatssitzung vom 20. Mai 2020 wurde die Auflage für den Bebauungsplan für diese Teilfläche beschlossen. Errichtet werden sollen demnach drei Baukörper. Der südlichste soll 27 Wohnungen beinhalten und einen Kindergarten mit zwei Kindergruppen. Dieser Baukörper umfasst 25 Prozent der gesamten Wohnnutzfläche und wird der IIG zu 70 Prozent unter den Bedingungen des geförderten Wohnbaus und zu 30 Prozent unter den Bedingungen des förderungsnahen Wohnbaus angeboten. Die restlichen Baukörper umfassen 41 und 51 Wohnungen und sind freifinanzierte Eigentumswohnungen.

Die Verhandlungen rund um dieses Bauprojekt gestalten sich zäh. Noch im September 2019 zeigte sich der Innsbrucker Gestaltungsbeirat (IGB) wenig angetan vom aktuellen Planungsstand des Projekts und hält fest:

„Der IGB bezweifelt, dass mit dem hier vorgelegten Projekt ein attraktiver, identitätsstiftender neuer Ort geschaffen wird, der als Vorreiter auf weiter landwirtschaftlicher Flur eine solide Grundstruktur geben kann.“

Im Jänner 2020 beurteilte der IGB das Projekt zwar bereits wesentlich positiver, hält aber fest:

„Das Tiergarten Bauprojekt in der Höttinger Au entwickelt sich beständig zum Positiven. […] Nun gilt es, das Projekt weiter zu schärfen, um seinem Pioniercharakter gerecht zu werden.“

Auch hier mahnt der IGB noch zahlreiche Verbesserungen ein. So etwa die Verlegung der Abfahrt der Tiefgarage nach Südwesten, um eine größere zusammenhängende Freifläche für die beiden Kindergartengruppen zu erzielen. Zudem spricht sich der IGB für die Verringerung der privaten Freiflächen rund um die Gebäude aus, um den öffentlichen Charakter der gesamten Anlage sicherzustellen. Zudem wird zum damaligen Zeitpunkt noch bemängelt, dass aus den Planunterlagen nicht nicht ersichtlich sei, wie die Entlüftung der Tiefgarage erfolgt.

Im Arbeitsübereinkommen Innsbruck 2018-2024 wird in Zusammenhang mit städtebaulichen Entwicklungsgebieten die Formel 50:30:20 bemüht. Dieser Evergreen der Innsbrucker Wohnungspolitik ist leider das Papier nicht wert, auf dem er steht, weil die Formel praktisch nie zum Einsatz kommt, wenn es um privates Bauland geht.

Tatsächlich ist die Passage dermaßen schwammig formuliert, dass darunter praktisch alles verstanden werden kann:

„Über die Nutzung aller Möglichkeiten der Raumordnung hinaus bekennen wir uns klar zu einer starken Vertragsraumordnung mit dem Ziel, einen Gemeinwohlbeitrag bei der Aufwertung von Liegenschaften zu erzielen. Dafür soll bei der Umwidmung von privaten Grundstücken in Weiterentwicklung des Modells 50:30:20 eine verbindliche neue Richtlinie erarbeitet werden, sowohl für die Flächenwidmungsplanung als auch für Aufwertungen durch Bebauungsplanänderungen (bei Dichteerhöhung bei bereits gewidmetem Bauland).“

Die Formel 50:30:20 bedeutet 50 Prozent geförderter Wohnbau, 30 Prozent förderungsnaher Wohnbau und 20 Prozent freifinanzierter Wohnbau. Nur wie wurde dieses Modell weiterentwickelt? Jedenfalls bislang noch nicht zu einer transparenten Richtlinie, die für alle künftigen Projekte gilt. Jedenfalls gab es für Liegenschaften schon Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne im Doppelpack für einen Anteil von nur 12,5 Prozent förderungsnahem Wohnbau. An anderen Stellen sollen es dann schon 25 Prozent sein, auch wenn es sich „nur“ um eine Bebauungsplanänderung handelt.

Im § 9 Absatz 4 des Verordnungstexts zum ÖROKO 2.0 sind die unterschiedlichen Kategorien der Festlegungen für besondere Entwicklungsgebiete angeführt:

  • „Geförderter Wohnbau“ (100 Prozent geförderter Wohnbau)
  • „Großteils geförderter Wohnbau“ (mindestens 75 Prozent geförderter Wohnbau)
  • „Überwiegend geförderter Wohnbau“ (mindestens 50 Prozent geförderter Wohnbau)
  • „Anteilig geförderter Wohnbau“ (mindestens 25 Prozent geförderter Wohnbau)

Hinzu kommt, dass bis zu 30 Prozent der gesamten Wohnutzfläche als „förderungsnaher Wohnbau“ festgelegt werden können.

Die oberen Festlegungen „geförderter Wohnbau“ und „großteils geförderter Wohnbau“ finden sich in der Regel ohnehin nur bei öffentlichen Flächen. „Großteils geförderter Wohnbau“ in der Regel dann, wenn in gewissen Quartieren eine „soziale Durchmischung“ erzielt werden soll, was jedoch einer versteckten Privatisierung von Baugrund gleichkommt. Allerdings schafft es die Stadt Innsbruck bisweilen, selbst bei Grundstücken, die ursprünglich im Eigentum der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) waren, sich mit einem Anteil von 50 Prozent an gefördertem Wohnbau zufriedenzugeben.

Daraus wird ersichtlich, dass die Stadt dann ohnehin mit bescheidenen Erwartungen in diese Verhandlungen mit privaten Bauträgern wie etwa in diesem Fall die Tiergarten Projekt GmbH geht. Und das Ergebnis ist dementsprechend: Die Stadt lässt sich mit minimalen Anteilen abspeisen, für eine Grünfläche hier und eine Dachbegrünung dort. Das ist alles schön und gut. Die Stadt braucht Grünflächen und es soll auf die Bauqualität und die Qualität von Freiräumen geachtet werden, aber was hier nur zu oft passiert, ist ein Greenwashing von Immobilienprojekten, von denen nur diejenigen etwas haben, die es sich leisten können, Wohnungen für 6000 Euro und mehr pro Quadratmeter zu kaufen.

Bei dem Projekt in der Tiergartenstraße blieb die Stadt, wie leider zu erwarten war, sogar innerhalb der Festlegung „Anteilig geförderter Wohnbau“ so ziemlich an der unteren Grenze dessen, was innerhalb dieser Kategorie möglich ist. 27 von 119 Wohnungen sind trotz Kindergarten nicht berauschend. Verhandlungen mit Baulöwen sind sicher nicht lustig. Aber die Stadt muss sich schon auch fragen, ob sie es den Investoren nicht immer wieder viel zu leicht macht.

Die Abstimmung im Gemeinderat über dieses Bauprojekt entbehrte nicht einer gewissen Komik. So machten Grüne und SPÖ klar, dass sie mit dieser Festlegung zufrieden sein müssen, da die Mehrheit im Gemeinderat die Vorbehaltsflächen aus dem ÖROKO gestrichen hatte, während die FPÖ, die sich vehement gegen diese sperrte, jetzt auch an die Grünen adressiert, den Vorwurf formulierte, schlecht verhandelt zu haben. In gewisser Hinsicht haben beide Seiten mit ihren gegenseitigen Vorwürfen recht. Einigen konnten sich alle anderen Fraktionen trotz gegenseitiger Schuldzuweisungen auf das Abnicken dieses Bauprojekts im Gemeinderat. Die Alternative Liste Innsbruck lehnt das Projekt in dieser Form ab, da der Anteil an geförderten Wohnungen zu gering ist und somit der öffentliche Mehrwert nicht ausreicht.

Was die Menschen in der Stadt dringend brauchen, ist bezahlbarer Wohnraum und kein Betongold. Hier wurde wieder einmal eine Chance verpasst.

Roland Steixner und Irene Labner

Fotos: Irene Labner, Übersichtskarte: google maps, bearbeitet

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