Innsbrucks Ortsbildschutzförderungen unter der Lupe

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Die Sanierung eines alten Hauses ist oft aufwendig und kostspielig, sie dient jedoch ganz klar auch der Denkmalpflege und dem Ortsbildschutz. Tiroler Gemeinden können daher für konservierende Maßnahmen und Fassadenrenovierungen Förderungen nach dem „Stadt- und Ortsbildschutzgesetz 2003“ (SOG 2003) vergeben. Diese Förderungen sollen Mehrkosten abfedern, welche durch Renovierungen an denkmalgeschützten Gebäuden, welche die Bausubstanz erhalten und das Ortsbild bewahren (zB. Fassadenrenovierungen), entstehen. Es gibt darauf allerdings gemäß §33 des SOG 2003 keinen Rechtsanspruch, sondern die jeweilige Förderung wird im Einzelfall von einem Beirat geprüft und dann im Gemeinderat zur Abstimmung gebracht. Nicht im Sinne des Gesetzes sind Zuzahlungen für Baumaßnahmen, welche über die Erhaltung eines denkmalgeschützten Gebäudes hinausgehen, z.B. Anbauten oder Dachbodenausbau.

Die Stadt Innsbruck vergibt laufend Förderungen nach dem SOG 2003 an Förderungswerber, die beispielsweise in der Altstadt, in Mariahilf oder St. Nikolaus Fassadenrenovierungen und Dachsanierungen durchführen. Doch in der vergangenen Gemeinderatssitzung am 12.12.2019 wurde eine Förderung von 76.810 € für ein Projekt abgesegnet, das in der angesuchten Form nicht wirklich den Förderkriterien des SOG 2003 entspricht. Die Alternative Liste Innsbrucks (ALI) hat sich als einzige Stimme dagegen ausgesprochen.

Worum geht es?

Das Institut für Anlageberatung (IFA) hat für ein denkmalgeschütztes Haus in Mariahilf (ehemals ´Gasthaus zum Mohren´) ein Bauherrenmodell ausgelobt. Bei Bauherrenmodellen investieren Anleger, die meist über mindestens 50.000€ Jahreseinkommen verfügen und Steuern sparen möchten, Geld in einen ideellen Hausanteil. Für das investierte Geld erhalten sie Steuerersparnis und können Werbungskosten abschreiben. Das Erfolgsrezept von Bauherrenmodellen fußt primär darauf, dass alle potentiellen Förderungen, die bei Stadt und Land für die Sanierung von Altbauten durchsetzbar sind, abgeschöpft werden. Es wird also mithilfe von Förderungen Wohnraum geschaffen bzw. erhalten, und aus diesem Grunde müssten die Wohnungen anschließend auch entsprechend günstig vermietet werden. In der Praxis jedoch nutzen die Vermieter (also die Bauherren und ihre jeweiligen Projektbetreuer) ein Schlupfloch im Mietrechtsgesetz (§16): Wenn zur Instandhaltung eines denkmalgeschützten Hauses erhebliche Eigenmittel eingebracht wurden, so unterliegt das Bauobjekt nicht mehr dem Richtwert-Mietzins. Das bedeutet, der Vermieter darf hohe Mieten verlangen, obwohl öffentliche Fördergelder in Anspruch genommen wurden.

Foto: Kluibi/ wikicommons

Beim Bauherrenmodell in der Innsbrucker Mariahilfstrasse wurde umfassend saniert. Es wurde das Dach samt Dachstuhl, die Kamine, die Fenster, Türen, Holzverbundsdecken und vieles mehr renoviert. Darüber hinaus wurde noch ein Dachbodenausbau durchgeführt, der zwei zusätzliche Wohneinheiten von 87,55 m² und 71,42 m² ermöglichte. Dies alles ergab letztlich eine eingereichte Summe von 354.368€, auf welche man sich anteilmäßig Förderung von 97.900€ erhoffte.

Wenn ein Bauobjekt Erträge durch Vermietung erwirtschaftet, so wird dies üblicherweise bei der Berechnung der Förderung einkalkuliert. Im Falle des Hauses in Mariahilf berechnete die Dienststelle einen (bislang fiktiven) Erlös von 105.499 €, welcher sich aus der Quadratmeterzahl (1240 m²) mal Richtwertmietzins (7,09 €/m²) ergab. Diese „Einnahmen“ wurden also gegenverrechnet und man konnte so die anteilige Fördersumme von 97.900 € um 20% auf 76.810 € senken.

Warum hat ALI als einzige Fraktion gegen die Vergabe der Förderung an das Bauherrenmodell gestimmt?

Die Stadt Innsbruck vergibt fast in jeder Gemeinderatssitzung einen sechsstelligen Betrag an Förderungen nach dem SOG 2003, weil Innsbruck als historisch gewachsene Stadt auch über sehr viele denkmalgeschützte Gebäude verfügt. ALI befürchtet jedoch, dass manche Förderansuchen zu wenig genau auf die Förderkriterien des SOG 2003 geprüft werden. Und so kommt es dann dazu, dass letztlich auch großzügig Subventionen für Maßnahmen, welche nicht rein der Bestandserhaltung dienen, getätigt werden. Wir denken daher auch, dass der umfangreiche Dachbodenausbau im Mariahilfer Bauherrenmodell nur bedingt den Förderkriterien nach SOG 2003 entspricht. Hinzu kommt, dass die Wohnungen in dem betreffenden Objekt nicht gemäß Richtwert-Mietzins vermietet werden. Fördert man also nicht nur die rein bestandserhaltenden Sanierungen, sondern auch die Maßnahmen zur zusätzlichen Wohnraumgewinnung, so transferiert man öffentliche Mittel in ein steuerbegünstigtes Investorenprojekt, das letztlich Wohnungen zu teuren Mietpreisen des freien Marktes offeriert.

Für das Bauherrenmodell „Mariahilfstrasse 34“ gibt es eine im Internet abrufbare Vertriebsliste, welche die erwarteten Mieteinnahmen aufschlüsselt. So wird für eine 50m² große Wohneinheit ein Nettomietzins von 703,64 € (also ein Nettomietzins von 14€/m²) ausgelobt, welcher dann inklusive Betriebskosten auf 867,99€ kommt und unter Einkalkulierung von Heizung und Wasser einen Gesamtmietzins von 930,31€ bedeutet.

Screenshot: Suchergebnis Internetannonce Wohnung Mariahilfstrasse 34

Im Internet jedenfalls wurde diese Wohnung für den „Erstbezug“ zu einem Mietpreis inklusive Betriebskosten von 868€ ausgeschrieben.

Rechtlich gesehen ist das denkmalgeschützte Haus ein Altbau, weil es vor 1945 errichtet wurde. Es müßte also der Richtwertmietzins von 7,09€ zur Anwendung kommen, wobei jedoch wie erwähnt ein Schlupfloch im Mietrechtsgesetz denkmalgeschützte Häuser vom Richtwert-Mietzins ausnimmt, was defacto eine sehr absurde Situation darstellt. Selbst wenn hier noch ein Lagezuschlag und eine optimierte Innenausstattung einkalkuliert wurden, so ist der tatsächlich verlangte Nettomietzins von 14€/m² absolut indiskutabel, wenn man bedenkt, dass das Haus nicht einmal barrierefrei ist. Bauherrenmodelle wie dieses funktionieren ja nur aufgrund von Förderungen und Steuervergünstigungen als gewinnbringende Anlageform. Nach unserem Empfinden sollte es also heißen: entweder Richtwert-Mietzins oder keine Förderung.

Fazit:

Die Stadt Innsbruck ist aufgrund der ausufernden Kosten infolge von Großbauprojekten auf Sparkurs. Hinzu kommt, dass Innsbruck einen großen Mangel an bezahlbarem Wohnraum hat. Als Alternative Liste Innsbrucks sind wir daher der Ansicht, dass die Stadt es sich nicht leisten kann Immobilieninvestoren und Anlageberatungsfirmen Geld für überteuerten Wohnraum in den Rachen zu werfen. Daher müssen auch die Förderansuchen dringend genauer geprüft werden, ob sie auch wirklich den Kriterien des SOG 2003 entsprechen oder nicht.

Darüber hinaus ist das Land verpflichtet 50% der Fördersummen nach SOG 2003 an die Gemeinden zu refundieren. Wir fragen uns daher: holt sich die Stadt Innsbruck diese entsprechenden Transferleistungen auch in vollem Umfang vom Land Tirol ab?

Wir bleiben auf jeden Fall an der Sache dran.

Autorin: Irene Labner

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