Fallstricke in der Wohnungsfrage

Die Stadt verfügt über das Vergaberecht für rund 6000 IIG-Wohnungen und etwa 11000 Wohnungen von Gemeinnützigen Bauträgern. Wer das Glück hat, in einer solchen Wohnung zu leben, hat in der Regel einen unbefristeten Mietvertrag. Das wollen FI, Grüne und ÖVP nun ändern.

Mieter*innenorganisationen, wie etwa Mieterschutzverband und Mietervereinigung, setzen sich vehement für die Abschaffung oder zumindest die Einschränkung der Befristungsmöglichkeit von Mietverträgen ein und kritisieren die Nachteile, die befristete Verträge für Mieter*innen haben. Das hat einen guten Grund: Nach Ablauf des Mietvertrages kann die Miete neu vereinbart werden. Solange eine Wohnung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterworfen ist, sind der Höhe der neu vereinbarten Miete kaum Grenzen gesetzt. Auf dem privaten Wohnungsmarkt führt das auch dazu, dass Mieter*innen, die in befristeten Verhältnissen sind, auf die Einforderung von Rechtsansprüchen verzichten. Wer der Rügepflicht bei gravierenden Mängeln nach §15a Abs. 2 MRG nachkommt, um etwaige Rechtsansprüche zu sichern, kann sich schon einmal darauf vorbereiten, mit Ablauf der Befristung umzuziehen.

Wenn die Stadt verhindern will, dass die von ihr vergebenen Wohnungen über Airbnb angeboten werden, dann ist das vollkommen richtig. Dies kann sie aber ohnehin schon jetzt tun. Denn eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters ist schon nach den geltenden Bestimmungen ein Kündigungsgrund. Wenn sie das stärker ahndet als bisher, so ist das zu begrüßen. Analog dazu ist es richtig, dass Eigentum oder Nutzungsrecht an einer anderen Wohnung, nicht nur einer Zuweisung einer Stadtwohnung im Wege stehen sollten, sondern auch einer Fortsetzung eines bestehenden Mietverhältnisses. All dies ist jedoch auch in unbefristeten Mietverträgen regelbar.

Die Einführung der Befristung führt dazu, dass künftigen Mieter*innen von Stadtwohnungen gewisse Rechtssicherheiten, die Altmieter*innen haben, nicht mehr zukommen. Bürgermeister Willi strebt nämlich eine „Nachjustierung“, d.h. eine empfindliche Anhebung der Mieten an, die bei unbefristeten Mietvertägen abseits der Indexanpassung nicht möglich ist. Damit wird das Kostendeckungsprinzip des sozialen Wohnbaus untergraben. Denn Nettomietzinse von 3 bis 4 Euro sind für die Instandhaltung von ausfinanzierten Wohnungen bei weitem ausreichend. Wohnungen, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterliegen, können diese Werte nur übersteigen, solange die Darlehen nicht abbezahlt sind. Der Grundsatz, dass der Mietzins die Kostendeckung nicht (wesentlich) übersteigen soll, droht durch eine derartige Änderung der Vergaberichtlinien und Mietverträge weiter ausgehöhlt zu werden.

Im Arbeitsübereinkommen 2012-2018 wurde vereinbart, grundsätzlich zu prüfen, ob die IIG Gemeinnützigkeit (nach dem WGG) annehmen kann, und welche Konsequenzen und Auswirkungen daraus zu erwarten sind. Zudem heißt es dort:

„Das Ergebnis dieser Prüfung ist von der Regierungskoalition vorzubereiten und zu beraten, eine Änderung der Gesellschaft im GR zu beschließen. Die Regierungspartner bekennen sich dazu, dass ein wesentlicher Grundgedanke der Gemeinnützigkeit – niedrige Mieten, guter Wohnungsbestand – in der künftigen Vorgangsweise (Gesellschaftsänderung, Änderung des Gesellschaftsvertrages, Beschluss GR) enthalten sein muss. Als Zeitraum bis zur Beschlussfassung merken wir uns das Jahresende 2012 vor.“

2012 wurde das noch medial diskutiert. Nachher wurde es um dieses Thema still. Vom Ergebnis der vereinbarten Prüfung wissen wir nichts. Eine Anfrage dazu ist in Vorbereitung.

Eine Anpassung der Wohnkosten an die Einkommen wäre dann sozial gerecht, wenn diese über ein Steuer- und Beitragssystem ähnlich dem des Gesundheitswesens erfolgte. Dazu müsste das Wohnungsvergabewesen einem gänzlich anderen Prinzip unterliegen: Die öffentliche Hand macht es sich zur Aufgabe, grundsätzlich für die gesamte anwesende Bevölkerung angemessenen Wohnraum zu organisieren.

So intuitiv richtig eine Anpassung der Mieten an die Einkommen erscheint, so groß sind die Fallstricke in dem politischen Diskurs, der sich um diese Gerechtigkeitsfrage entzündet. Denn der kommunale Wohnungsmarkt versteht sich aktuell eher als ein Lückenbüßer für den freien Markt. Die strikten Vergaberichtlinien machen deutlich, dass es das Ziel der Gemeinde ist lediglich die schlimmsten Härten abzufedern. Gleichzeitig sind die Mieten im kommunalen Wohnbau bereits jetzt grundsätzlich kostendeckend. Wenn es also wirklich um eine gerechte Verteilung der Wohnkosten ginge, wie der politische Diskurs nahelegt, dann müsste die Anhebung der Mieten für Besserverdienende mit der Absenkung derselben für Geringverdiener*innen einhergehen. Genau da liegt der Haken: Eine solche ist politisch überhaupt nicht beabsichtigt. Ein Mietzinszuzahlungsmodell wie es in Graz längst Praxis ist, ist in der aktuellen politischen Diskussion in Innsbruck noch nicht vorgeschlagen worden.

Die IIG bewirbt ihre zahlreichen Neubauprojekte. An der Anzahl der Wohnungen insgesamt hat sich jedoch seit 2010 wenig geändert. Lediglich die Größe ändert sich. Oftmals gehen Abriss und Neubau Hand in Hand. Das kostet Geld. Neben der Wohnbauförderung benötigt die IIG dafür Eigenmittel. Diese aus höheren Mieteinnahmen zu gewinnen, erscheint naheliegend.

Gleichzeitig sind Mieter*innen meist wenig begeistert davon, wenn ihre Häuser abgerissen werden sollen. Wenn sie einen unbefristeten Mietvertrag haben, können sie sich querstellen. Dieses „Problem“ lässt sich durch befristete Mietverträge bequem „lösen“.

Dachausbauten und behutsame Nachverdichtung sind zweifellos sinnvoll. Das gilt auch für Neubauten im sozialen Wohnbau auf geeigneten Flächen. Die Schleifung von historischen Bauten, deren Substanz grundsätzlich in Ordnung ist, ist dagegen ein fragwürdiges und teures Unterfangen, das Mieter*innen und die Allgemeinheit bezahlen dürfen. Die Proteste am Eichhof sind daher nachvollziehbar.

Die anwesende Bevölkerung ist von 2018 auf 2019 nur mehr leicht gewachsen. Die Zahl der Hauptwohnsitze sogar ganz leicht zurückgegangen. Der jüngste Bevölkerungszuwachs liegt ausschließlich bei den Nebenwohnsitzen. Gleichzeitig ist ein Zuwachs an Wohnnutzfläche von insgesamt 5 456 200 Quadratmeter auf 5 502 414 Quadratmeter zu verzeichnen, ein Zuwachs um mehr als 46 000 Quadratmeter oder mehr als 76 Quadratmeter pro Kopf. Es wurde also weit mehr Wohnfläche gebaut, als zur Deckung des Wohnbedarfs der neu dazugekommenen Menschen nötig wäre. Dennoch entlastet der Zuwachs an Wohnnutzfläche den Wohnungsmarkt nicht. Auch wenn in Innsbruck rund 35 Quadratmeter pro Kopf für die anwesende Bevölkerung und 41 Quadratmeter pro Kopf für die Hauptwohnsitzbevölkerung zur Verfügung stünden, suchen viele Menschen verzweifelt Wohnraum in der Stadt. Offenkundig mangelt es nicht generell an Wohnraum, sondern an bezahlbaren Unterkünften. Gleichzeitig ist die Ursache des massiven Zuwachses der Nebenwohnsitze zu untersuchen.

Der Bauboom passiert in erster Linie im privaten Sektor. Denn 2018 ging die Bauleistung im sozialen Wohnbau sogar zurück. Auch die IIG und die Neue Heimat sind auf private Baufirmen angewiesen. Aufgrund der vollen Auftragsbücher sinkt die Bauleistung im öffentlichen und gemeinnützigen Wohnbausektor und treibt die Kosten nach oben. Ein weiteres Mal wird deutlich, dass die Ankurbelung der Bauwirtschaft die Wohnungsfrage nicht löst. Vielmehr müsste die Kommune die Bautätigkeit selbst in die Hand nehmen, anstatt private Firmen damit zu beauftragen. Zudem wird deutlich, dass die Stadt in der Raumordnungspolitik mit den privaten Bauträgern einen viel zu sanften Umgang pflegt. Die Kuh, die da gefüttert wird, um sie melken zu können, ist in Wahrheit ein wild gewordener Stier.

Roland Steixner

 

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